Uw hypotheek herzien of herfinancieren in België
Wanneer een woonkrediet herzien loont, wat een wederbeleggingsvergoeding kost, en het verschil tussen herziening bij uw eigen bank en herfinanciering elders.
Wie een woonkrediet heeft lopen tegen een tarief dat vandaag niet meer marktconform is, heeft twee pistes. Ze lijken op elkaar maar verschillen fundamenteel in kostprijs.
Herziening of herfinanciering?
Herziening bij uw eigen bank. U vraagt uw kredietgever om het tarief aan te passen. Er komt geen nieuwe notariële akte aan te pas, dus geen aktekosten. De bank is echter tot niets verplicht, en zal zelden tot het marktniveau zakken — ze weet dat overstappen u geld kost.
Herfinanciering bij een andere bank. U sluit een nieuw krediet af dat het oude terugbetaalt. U krijgt het volle markttarief, maar u betaalt een wederbeleggingsvergoeding, een nieuwe akte en nieuwe dossierkosten.
De juiste keuze hangt af van het bedrag dat u nog moet aflossen en van de resterende looptijd.
Wat het kost
De wederbeleggingsvergoeding. Bij een vervroegde terugbetaling van een hypothecair krediet is die wettelijk begrensd tot drie maanden intrest op het terugbetaalde kapitaal. Dat plafond is een Belgische bescherming die in veel landen niet bestaat, en het maakt herfinanciering hier aantrekkelijker dan elders.
De notaris- en aktekosten. Een herfinanciering bij een andere bank vraagt een nieuwe hypothecaire inschrijving. Dat is de zwaarste post.
De dossierkosten van de nieuwe bank.
Eventueel een nieuwe schuldsaldoverzekering, waarvan de premie afhangt van uw leeftijd op dat moment — ouder betekent duurder.
Wanneer het loont
De klassieke vuistregel spreekt van een verschil van ongeveer één procentpunt tussen uw huidige tarief en het markttarief. Die regel is te grof om op te steunen: wat telt is de verhouding tussen de totale kosten van de operatie en de totale besparing over de resterende looptijd.
Twee elementen bepalen die verhouding:
Het resterende kapitaal. Hoe meer u nog moet aflossen, hoe sneller de vaste kosten terugverdiend zijn.
De resterende looptijd. Bij een krediet dat over vier jaar afloopt, is er weinig te winnen — de intrestlast is al grotendeels betaald. Belgische kredieten lossen in het begin vooral intrest af.
Reken altijd het omslagpunt uit: na hoeveel maanden heeft de besparing de kosten van de operatie ingehaald? Blijft u langer dan die periode in de woning, dan loont het. Anders niet.
De volgorde die het meest oplevert
- Vraag eerst een voorstel bij een andere bank. Zonder concreet alternatief hebt u niets in handen.
- Leg dat voorstel voor aan uw eigen bank. Een herziening zonder aktekosten die het externe voorstel benadert, is vaak het beste eindresultaat.
- Reken beide scenario's volledig door, kosten inbegrepen — niet de rentevoeten naast elkaar.
Veelgestelde vragen
Kan mijn bank een herziening weigeren?
Ja. Een herziening is een commerciële toegeving, geen recht. Vandaar het belang van een extern voorstel als hefboom.
Wat als ik een variabel krediet heb?
Bij een variabele formule beweegt uw tarief al mee met de referte-index, binnen de wettelijke grenzen. Herfinancieren om die reden alleen heeft dan zelden zin. Zie vaste of variabele rente.
Moet ik opnieuw registratierechten betalen?
Nee. Registratierechten zijn gekoppeld aan de aankoop van het pand, niet aan het krediet. Een herfinanciering brengt wel nieuwe hypotheekkosten mee.
Hoe weet ik of mijn tarief nog marktconform is?
Vergelijk het met de actuele niveaus op de rentebarometer. Let op de datum bij elk cijfer: een tarief van vorig jaar zegt niets over vandaag.
Uw situatie laten narekenen
Gratis offerte aanvragen — een erkende FSMA-makelaar rekent het omslagpunt door en haalt een extern voorstel op.