Quels sont les Droits d'Enregistrement à Bruxelles vs Wallonie en 2026 ?

Réponse directe : en 2026, les droits d'enregistrement sont de 12,5 % à Bruxelles et 12,5 % en Wallonie, mais avec des abattements pour primo-accédants différents selon la région. Bruxelles offre un abattement sur les premiers 200 000 € (sous conditions), la Wallonie sur les premiers 40 000 €. La Flandre, pour comparaison, applique un taux ultra-réduit de 3 % aux primo-accédants. Pour un bien à 300 000 €, l'écart Bruxelles vs Flandre peut atteindre 30 000 €.

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Tableau comparatif 2026

Région	Standard	Primo-accédant (logement principal)	Habitation modeste	Investisseur
Bruxelles	12,5 %	12,5 % avec abattement sur 200 000 €	6 % (< 200 000 €, conditions)	12,5 %
Wallonie	12,5 %	12,5 % avec abattement sur 40 000 €	6 % (< 174 000 €, conditions revenu)	12,5 %
Flandre	12 %	3 % (logement unique)	–	12 %

Sources : SPF Finances — droits d'enregistrement régionaux ; Notaire.be.

"Les droits d'enregistrement sur les biens immobiliers sont une compétence des Régions belges. Chacune fixe son propre barème et ses propres conditions d'abattement." — SPF Finances

Exemple chiffré : bien 300 000 €

Bruxelles (primo-accédant)

• Abattement : 200 000 € × 12,5 % = 25 000 € de réduction maximale, plafonnée à un montant fixé par ordonnance régionale (~21 875 €).
• Droits restant dus : ~37 500 € – ~21 875 € = ~15 625 €.

Wallonie (primo-accédant)

• Abattement : 40 000 € × 12,5 % = 5 000 € de réduction.
• Droits restant dus : 37 500 € – 5 000 € = ~32 500 €.

Flandre (primo-accédant logement unique)

• Taux 3 % sur 300 000 € = 9 000 €.

Écart entre régions : un primo-accédant achetant à 300 000 € paie 9 000 € en Flandre vs ~32 500 € en Wallonie vs ~15 625 € à Bruxelles. Différentiel max : ~23 500 € entre Wallonie et Flandre.

Conditions pour le tarif primo-accédant

Bruxelles

• Le bien doit être votre résidence principale dans les 2 ans (3 ans si rénovation).
• Vous ne devez pas posséder un autre bien à 100 % au moment de l'achat.
• Plafond de prix d'achat : ~600 000 € (vérifier dernière révision).
• Engagement de domicile pendant 5 ans.

Wallonie

• Bien = résidence principale dans les 3 ans.
• Pas d'autre bien à plus de 33 % au moment de l'achat.
• Engagement de domicile 3 ans (réformé en 2023).
• Pas de plafond de prix.

Flandre

• Bien = unique propriété au moment de l'achat (revente d'un autre bien dans les 2 ans accepté).
• Bien = résidence principale dans les 2 ans.
• Pas de plafond de prix (mais taux dégressif : 1 % seulement après rénovation énergétique).

Habitation modeste (Bruxelles et Wallonie)

Pour les biens à prix réduit, un taux préférentiel de 6 % s'applique :

• Bruxelles : bien < 200 000 €, conditions de superficie.
• Wallonie : bien < 174 000 €, conditions de revenu et de superficie.

À noter : ces seuils sont régulièrement réformés. Vérifiez la dernière version sur Notaire.be.

Investisseur ou résidence secondaire

Si vous achetez un bien locatif ou une résidence secondaire :

• Aucun abattement primo-accédant ne s'applique.
• Bruxelles et Wallonie : 12,5 % plein.
• Flandre : 12 % plein (pas le taux 3 %).

Pour un investisseur, l'écart Flandre vs Bruxelles/Wallonie est de seulement 0,5 % — quasi-neutre.

Pour aller plus loin

• Calcul personnalisé des frais de notaire
• Guide premier achat immobilier
• Crédit hypothécaire en Belgique

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FAQ

Peut-on être primo-accédant en Wallonie si on achète à Bruxelles ?

Le statut primo-accédant porte sur la possession actuelle d'un bien, pas sur la région. Si vous ne possédez aucun bien et achetez à Bruxelles, vous bénéficiez de l'abattement bruxellois.

Si j'achète un bien à 300 000 € à Bruxelles, quelle est ma réduction exacte ?

L'abattement bruxellois est plafonné. Pour un bien < 600 000 € (résidence principale), la réduction maximale en 2026 est d'environ 21 875 € (200 000 € × 12,5 % – plafond 200 €). Vérifier la dernière ordonnance régionale.

La réforme flamande à 3 % a-t-elle un effet rétroactif ?

Non. Le taux 3 % s'applique aux actes signés à partir du 1/1/2022 pour la dernière réforme. Avant cette date, c'était 6 % primo-accédant + 1 % habitation modeste.

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Sources : SPF Finances · Notaire.be · Wikifin.be · Statbel.fgov.be · NBB.be · FSMA.be